오스틴에서 집 사기,텍사스 방식으로.
지금은 바이어에게 협상 여지가 있는 시장입니다. 사전 승인부터 다른 주에서도 서명할 수 있는 클로징까지, 텍사스의 집 사는 과정을 정리했습니다.
느려진 시장,강해진 바이어.
2026년 8월 리포트의 숫자 네 개, 그리고 오퍼를 쓸 때 그 숫자가 뜻하는 것.
지금 속도라면 시장에 나온 집이 모두 팔리는 데 약 5개월이 걸립니다. 가격, 수리, 클로징 비용 모두 바이어가 요구할 여지가 있어요.
평균적으로 리스팅가의 약 93%에 거래됐습니다. 오퍼 금액은 부르는 값이 아니라 근처 최근 거래가를 기준으로 정하세요.
평균 두 달 넘게 걸려 팔렸습니다. 오래 나와 있거나 가격을 내린 집은 셀러가 대화할 준비가 된 경우가 많아요.
거래 완료는 7.3% 줄었지만 계약 체결(pending)은 1.5% 늘고 신규 매물은 7.0% 줄었습니다. 인기 지역에서 가격이 맞는 집은 여전히 복수 오퍼가 들어올 수 있어요.
출처: Unlock MLS, Central Texas Housing Report, 2026년 8월(Austin–Round Rock–San Marcos MSA). 증감은 전년 대비.
일곱 단계,보통 30~45일.
다른 주나 한국에서 오는 분이 융자로 사는 일반적인 흐름입니다. 계약부터 클로징까지는 보통 30~45일 걸려요.
- 01집 보기 전텍사스 대출 기관에서 사전 승인 받기
여기서 매주 대출을 마감하는 기관은 지역 타이틀 회사, 서베이, HOA 일정을 잘 압니다. 간단한 사전 자격 확인(pre-qualification)이 아니라 정식 사전 승인(pre-approval)이 있어야 현지 바이어만큼 오퍼가 강해져요.
- 02첫 투어 전바이어 대리 계약서 서명
2024년 8월 NAR 합의가 시행된 뒤로, 에이전트와 함께 집을 보려면(직접 방문이든 실시간 영상이든) 먼저 서면 계약이 있어야 합니다. 서비스 내용, 기간, 에이전트 보수가 담기고 모든 항목은 협의할 수 있어요.
- 031~6주영상으로 추리고, 직접 방문
실시간 영상 투어와 동네 드라이브 영상으로 후보를 줄입니다. 그다음 2~3일 방문 일정을 잡아 최종 후보를 보고, 출퇴근 시간대에 통근길을 직접 달려 보세요.
- 040일차TREC 표준 계약서로 오퍼
텍사스에서 기존 주택은 주 정부가 정한 표준 계약서로 거래합니다. 현재 1~4가구용 양식은 2026년 7월 1일부터 의무 사용이에요. 가격, 옵션 기간, 계약금, 클로징 날짜, 서베이·타이틀 비용 모두 협상 대상입니다.
- 051~10일차옵션 기간과 인스펙션
3일 안에 옵션 비용과 계약금(earnest money)을 타이틀 회사에 전달합니다. 옵션 기간에는 인스펙션을 하고 이유와 상관없이 계약을 해지할 수 있어요. 이때 계약금은 돌려받고 옵션 비용만 포기합니다.
- 0610~30일차감정, 타이틀, 서베이
대출 기관이 감정(appraisal)을 의뢰하고 타이틀 회사는 소유권을 정리해 타이틀 커밋먼트를 발행합니다. 바이어는 서베이(또는 셀러의 T-47), HOA 서류, MUD·PID 고지, 보험 견적을 검토해요.
- 0730~45일차직접 또는 원격으로 클로징
최종 점검(final walkthrough) 뒤 타이틀 회사에서 서명합니다. 멀리 있는 바이어는 출장 공증인이나 원격 온라인 공증을 쓸 수 있지만, 많은 대출 기관이 대출 약정서와 신탁증서에는 직접 서명을 요구하니 미리 확인하세요.
텍사스는조금 다르게 합니다.
한국이나 다른 주에서 집을 사 봤어도, 텍사스에서 처음 만나는 개념들이에요.
일반 정보입니다. 실제 조건은 계약서, 대출 기관, 타이틀 회사가 정하며, 법률 문제는 텍사스 부동산 변호사와 확인하세요.
신축이냐 기존 주택이냐,협상 카드가 달라요.
빌더도 기존 주택 셀러도 지금 협상 중입니다. 쓰는 카드가 다를 뿐이에요.
빌더는 금리 할인(buydown), 클로징 비용 지원, 옵션 업그레이드를 자주 내놓습니다. 대개 빌더 계열 대출·타이틀 회사를 쓰는 조건이라, 광고 금리만 보지 말고 외부 대출 견적과 전체 조건을 비교하세요.
대부분의 빌더는 첫 방문 때 에이전트가 등록하거나 동행해야 합니다. 혼자 가서 방문 카드를 쓰면 그 단지에서 내 에이전트의 대리를 받지 못할 수 있어요.
새로 생긴 교외 단지 상당수는 도로와 상하수도 비용을 MUD나 PID로 충당합니다. 두 집을 비교하기 전에 전체 세율부터 확인하세요.
시 검사는 규정 준수만 보고 시공 품질은 보지 않아요. 흔히 석고보드 전, 클로징 전, 1년 보증이 끝나기 전 11개월 차, 이렇게 세 번 점검합니다.
오래된 동네는 조경이 자리 잡았고 옆에서 공사할 일이 없으며 세율이 낮은 경우가 많아요. 지붕, 에어컨, 온수기 연식을 확인하세요.
평균 판매 기간이 66일이라 가격, 수리, 클로징 비용 지원, 셀러 부담 금리 할인까지 요청해 볼 수 있어요. 판매 기간과 가격 변동 이력이 어디를 밀지 알려 줍니다.
출처: Unlock MLS, 2026년 8월.
렌트부터 할까,지금 살까.
둘 다 합리적인 선택입니다. 일할 곳과 살 곳을 얼마나 잘 아는지에 따라 답이 달라져요.
- 오스틴에 지내 본 적이 없다 — 몇 마일 차이로 통근과 학교 배정이 달라져요
- 근무지나 시작 날짜가 아직 확정되지 않았다
- 지금 집을 팔아야 살 수 있다
- 교외 한 곳을 살아 보고 결정하고 싶다
- 근무지, 학교, 예산이 정해졌다
- 방문해서 두세 지역으로 좁혔다
- 사전 승인과 다운페이먼트가 준비됐다
- 이사를 한 번에 끝내고 싶다 — 바로 입주 가능한 신축이 시작 날짜에 맞을 수 있어요
- 한국에서 막 온 가족은 미국 신용 기록이 없어 첫 집은 렌트로 시작하는 경우가 많아요
- 렌트 신청도 신용 조회를 합니다 — 기록이 없으면 보증금을 더 내거나 재직·발령 서류를 요구받기도 해요
- 신용 점수가 없으면 월세·공과금·보험료 납부 기록 같은 비전통 신용 기록을 보는 대출도 있어요(Fannie Mae 기준, 실거주 1가구 주택)
- FHA 대출은 2025년 5월 25일부터 시민권자·영주권자만 받을 수 있어요
- SSN이 없으면 일부 대출 기관이 ITIN 대출이나 외국인 대출(non-QM)을 운영합니다 — 보통 다운페이먼트가 크고 금리가 높아요
- 비자·세금 관련 판단은 이민 변호사·CPA와 확인하세요
- 중간 월세 — $2,150, 1년 전과 같은 수준(Unlock MLS, 2026년 8월)
- 매물이 빠듯해요 — 렌트 재고 1.6개월, 매물 27.9% 감소. 입주 약 6주 전부터 찾으세요
- 12개월 계약이 기본 — 짧은 계약은 월세가 더 비싼 경우가 많아요
- 중도 해지 — 보통 재임대 수수료와 새 세입자가 들어올 때까지의 월세. 조기 해지 조항을 꼭 읽으세요
- 곧 집을 살 계획이라면 — 서명 전에 조기 해지 옵션을 요청하세요
출처: Unlock MLS, 2026년 8월.
교외 대부분에 있어요.서명 전에 읽으세요.
오스틴 주변 새 단지는 거의 모두 HOA(주택소유자협회)가 있습니다. 동네를 깔끔하게 유지해 주는 대신, 규칙은 실제로 적용돼요.
- 단지마다 차이가 큽니다 — 수영장, 커뮤니티 센터, 게이트가 있으면 더 비싸요. 정확한 금액을 확인하세요
- 월별보다 분기·연 단위 청구가 흔해요
- 클로징 때 — 이전 수수료, 재판매 증명서 비용, 때로는 1회성 적립금
- 회비는 공용 공간·수영장·트레일·입구 관리용 — 내 집 지붕이나 마당은 포함되지 않아요
- 펜스 — 높이, 재질, 색상
- 외벽 페인트 — 승인된 색상 목록에서 고르는 경우가 많아요
- 주차 — 트럭, 보트, RV, 밤샘 노상 주차
- 외관 변경은 건축 위원회 승인이 먼저예요
- 텍사스 법은 일부 금지를 제한합니다 — 태양광 패널, 빗물 통, 가뭄에 강한 조경, 국기 게양
- HOA — 민간 협회. 회비를 걷고 단지 규약을 집행해요
- MUD — 공공 과세 구역. 상하수도와 도로 비용을 재산세 고지서로 걷어요
- 새 단지 상당수는 둘 다 있고, PID 부과금이 더해지기도 해요
- 세금, MUD, PID, HOA를 모두 합한 월 비용으로 비교하세요
- 단지 규약(deed restrictions) — 카운티에 등기되어 모든 소유자에게 적용
- 재판매 증명서 — 회비, 특별 부과금, 위반 사항, 소송. 영업일 10일 안에 발급, 비용 상한 $375
- 예산과 적립금 — 적립금이 부족하면 특별 부과금으로 이어질 수 있어요
- 텍사스 표준 HOA 부록은 서류를 받은 뒤 짧은 해지 기간을 줍니다
사기 전에현지인은 이걸 봅니다.
Melissa Jung, REALTOR®클로징 후의 돈과 뜻밖의 문제를 줄여 주는 텍사스식 디테일.
멀리서 집을 찾고 계신가요?계획부터 세워 드려요.
일정, 예산 범위, 근무지를 알려 주세요. 비행기표를 사기 전에 지역, 현실적인 일정, 영상 투어를 한국어로 함께 정리해 드립니다.